La depreciació del valor del lloguer és la reducció del valor de la propietat de lloguer amb el pas del temps, sovint a causa del desgast. L’IRS ha determinat que el valor d’un edifici es deteriora al llarg de 27,5 anys.
Cada any del període de 27,5 anys, els propietaris de lloguer poden deduir el cost de la depreciació dels seus impostos. L’amortització és una de les moltes deduccions que els propietaris de lloguer poden utilitzar per reduir la responsabilitat fiscal i maximitzar les seves oportunitats d’inversió.
Base de cost d'una propietat de lloguer
Per calcular la depreciació del valor del lloguer, primer heu de determinar el cost total de la propietat de lloguer. Es tracta de la inversió total en la propietat de lloguer en relació amb els impostos. La base del cost de la propietat de lloguer consisteix en l'import que heu pagat per la propietat, incloses les despeses relacionades amb les despeses de venda, transferència i títol. També inclou el cost de les millores realitzades més enllà de la compra inicial.
Les millores de la propietat de lloguer han de ser "una part material" de la propietat, és a dir, que són millores físiques, com ara una nova coberta o una cuina remodelada. A més, les millores han d’afegir valor “real”, és a dir, un taxador acreditat augmentaria la valoració de la propietat a causa de la millora.
En poques paraules, totes les comissions i els costos de millora determinen la base ajustada per a la vostra lloguer de casa i terreny.
Bases separades del cost del sòl i de l’edificació
Per esbrinar la base d’amortització de la vostra propietat de lloguer, també heu de separar el cost de l’edifici de la base de cost del terreny. El valor de la terra a efectes fiscals no és amortitzable. Dit d'una altra manera, la base de la terra només no perd valor. La separació del valor del sòl del valor de l’edifici és un pas essencial per determinar la base de costos per a l’amortització d’un habitatge de lloguer. Com més gran sigui el valor de la terra en relació amb la base del cost total de la propietat, menor serà la deducció fiscal per costos d’amortització.
Podeu determinar el valor del terreny i la base de costos de la vostra propietat de lloguer de diverses maneres.
Ús d’avaluacions fiscals per calcular la base de costos
La forma més senzilla de calcular el valor de la terra i la base del cost de la vostra propietat de lloguer és utilitzar la vostra factura d'impostos sobre la propietat. Cada projecte de llei proporciona una valoració del terreny i dels edificis que hi ha. Es tracta d’un valor aproximat en què el govern actua com a taxador. En dividir el valor total de la propietat i les millores en la propietat pel valor total avaluat de la propietat, determinarà el valor del terreny.
Per exemple, suposem que heu comprat una propietat de lloguer per 200.000 dòlars. A la vostra factura d'impostos sobre la propietat, el valor total de la propietat és de 150.000 dòlars, el valor de l'edifici i les seves millores és de 120.000 dòlars i el valor del terreny és de 30.000 dòlars. Quan es divideix el valor total de 120.000 dòlars pel valor avaluat de 150.000 dòlars, la proporció amortitzable és del 80 per cent
Quan apliqueu aquesta taxa del 80 per cent a la base de cost original de 200.000 dòlars de la propietat, la base de cost sobre la qual es pot calcular l’amortització és de 160.000 dòlars.
Utilitzar les taxacions per trobar el valor del sòl per a l’amortització
Tot i que l’ús d’avaluacions fiscals és un mètode senzill, molta gent utilitza altres eines d’avaluació per calcular la base de costos i el valor del sòl d’una propietat de lloguer. Els taxadors solen avaluar el valor de la propietat per determinar les hipoteques. Aquestes taxacions se solen fer per determinar quant costarà substituir l’edifici. Tot i això, inclouen el valor del terreny de la propietat com a mètrica d’avaluació estàndard. Les asseguradores també consideren els costos de substitució a l’hora de determinar els costos de l’assegurança d’un edifici.
