El multiplicador de la renda bruta, o GIM, ofereix un mètode senzill per avaluar inversions o immobles comercials mitjançant xifres de vendes i lloguer. La força d’aquest càlcul rau en la seva simplicitat, perquè només requereix dues dades per comparar propietats o extrapolar valors de propietats comparables. El punt feble del càlcul és que el GIM no té en compte les despeses d'explotació d'una propietat, cosa que significa que el valor projectat pot no representar una imatge real del valor global. A més, si les propietats són diferents, és possible que el GIM no ofereixi cap mètrica comparable.
Multiplicador de la renda bruta
El GIM és simplement una relació entre el valor de la propietat i els ingressos bruts. Normalment, aquest càlcul utilitza ingressos anuals i no inclou despeses, com ara serveis públics, llicències o manteniment. Podeu calcular el GIM a la vostra propietat, si coneixeu el valor actual, o podeu investigar històries de vendes i lloguers actuals a partir de propietats comparables. El GIM resultant us permet extrapolar el valor de la vostra propietat. Per calcular el GIM cal dividir el valor de la propietat entre els ingressos totals de la propietat, inclosos el lloguer, les màquines expenedores i els serveis. Com a exemple, si una propietat de 400.000 dòlars produeix 100.000 dòlars d’ingressos totals, dividiu 400.000 dòlars per 100.000 dòlars per calcular el GIM de 4.
Mitjana de GIM
Si intenteu utilitzar un GIM per estimar el valor d'una altra propietat, haureu de calcular el GIM de nombroses propietats comparables i agafar la mitjana. En fer-ho, s’igualen les dades, de manera que, sense voler, no utilitzeu un GIM inusualment alt o baix d’una propietat anormal. Per calcular aquesta mitjana, afegiu les xifres GIM de cada propietat i dividiu pel nombre de xifres. Com a exemple, si heu calculat el GIM per a quatre propietats i obteniu 4, 3,5, 6 i 4,5, sumeu aquestes xifres per obtenir 18 i dividiu-les per 4. Això calcula el GIM mitjà de 4,5.
Valors extrapoladors
Armat amb un GIM mitjà, podeu estimar el valor d'altres propietats, incloses les que posseïu. Haureu de tabular els ingressos anuals totals, com ja ho fèieu abans, i multiplicar el resultat pel GIM. Continuant amb l'exemple, si una propietat produeix 120.000 dòlars a l'any, multipliqueu 120.000 dòlars per 4,5 per estimar el seu valor de 540.000 dòlars. Aquesta xifra només s’ha d’utilitzar com a precursora d’una avaluació més completa, però és útil per fer una estimació ràpida.
Càlculs similars
Existeixen diverses variacions en el càlcul GIM. Una variació habitual és utilitzar els ingressos mensuals, que produeixen un GIM més alt. Podeu considerar aquest enfocament si els ingressos mensuals són més fàcils de calcular, però aquesta xifra seguirà produint un valor similar. GIM també pot utilitzar figures potencials o efectives. El primer assumeix la quantitat màxima d’ingressos que pot produir l’immoble, però el segon té en compte els ingressos perduts per vacant o remodelació. El multiplicador de la renda bruta, o GRM, és similar al GIM, excepte que només considera la renda i omet altres fonts d’ingressos, com ara la venda i els serveis.
