A l’hora de comprar o vendre una propietat per al vostre negoci, el punt de partida és esbrinar quant val la propietat. Sembla prou senzill: segur que veieu el que s’ha venut anteriorment a la vostra localitat i el feu servir com a punt de partida? Malauradament, la valoració de la propietat - i sobretot la propietat comercial - no és tan senzilla. Si fos així, no hi hauria necessitat d’avaluadors professionals en aquest camp.
Què és el valor de mercat?
Valor comercial és una opinió professional del que vendria una propietat en condicions independents (és a dir, per a un comprador independent, sense concessions ni contraprestacions), basada en el mercat immobiliari local, l’oferta i la demanda, per a què venen altres propietats similars a la zona, i les característiques i avantatges específics de la propietat.
Això no és el mateix que el preu de mercat d'una propietat, que pot ser més o menys que el valor de mercat. Això es deu al fet que el preu és el que el venedor accepta vendre la propietat. Pot ser el mateix que el valor de mercat o el venedor pot acceptar un preu més baix per a la propietat perquè, per exemple, necessita una venda ràpida.
Tres mètodes diferents de valoració
També hi ha una definició molt més llarga del valor de mercat, que depèn del tipus de mètode de valoració que s’utilitzi. Hi ha tres mètodes principals de valoració als Estats Units: el enfocament de comparació de vendes, el enfocament de costos i la enfocament dels ingressos. Part del treball d’un taxador és saber quin mètode s’ha d’utilitzar per a una propietat determinada en una ubicació determinada.
Abans d’examinar els tres enfocaments, tingueu en compte que un bon percentatge del valor d’una propietat és subjectiu. Decidir quant val una propietat és més art que ciència i algunes parts del procés poden ser una mica difícils de comprendre. Podeu demanar a tres taxadors diferents que valorin la mateixa propietat i obtenir tres respostes diferents.
Això és especialment cert per a una propietat comercial on l’escassetat pot jugar un paper en la valoració de la propietat. En alguns casos, les valoracions podrien estar separades per desenes de milers de dòlars.
Valoració de la casa mitjançant l'enfocament de comparació de vendes
L’enfocament de comparació de vendes és el mètode més utilitzat per determinar el valor dels béns immobles residencials, tot i que també és adequat per valorar alguns tipus de propietats comercials. Utilitzant aquest enfocament, el valor de la propietat es basa en el que les propietats similars han venut recentment al mateix mercat. Aquestes propietats s’anomenen "comparables" o "comps", d’aquí el terme vendes comparació aproximació.
Així és com funciona:
Tingueu en compte les funcions de la propietat
Comenceu llistant les funcions i avantatges de la propietat, per exemple:
- Metratge quadrat.
- Mida del lot.
- Ubicació.
- Edat.
- Nombre de dormitoris i banys (si és residencial).
- Si és comercial, es pot utilitzar el millor ús de la propietat (per exemple, oficina, botiga, magatzem).
- Estat general (bo, mitjà, deficient).
Garatges, piscines, millores
–
qualsevol cosa que faci que aquesta propietat sigui diferent de les altres propietats de la comunitat.
Cerqueu propietats comparables
El següent pas és trobar els preus de venda d'almenys tres immobles que siguin comparables a la propietat objecte. Això vol dir que ho haurien de fer compartiu algunes de les funcions o, idealment, totes ja has llistat. Anoteu qualsevol característica diferent, com ara un metre quadrat inferior; necessitareu aquesta informació més endavant.
Si teniu accés al servei de llistats múltiples, podeu obtenir fàcilment una llista de comps. Cerqueu propietats que s’hagin venut a la darrera de tres a sis mesos - Els mercats immobiliaris es mouen tan ràpidament que els preus de venda més antics quedaran obsolets. Presteu atenció a l'adreça de les vostres propietats comparables. La ubicació és un element clau en l’avaluació de béns immobles, a causa de factors com el transport i la qualitat de l’escola, de manera que busqueu propietats al mateix barri i idealment a un parell de carrers de la propietat en qüestió.
Si no teniu accés al MLS, podeu trobar gran part d’aquesta informació a Zillow; només haurà de fer una mica més d’excavació.
Calculeu un preu de referència
Un cop trobats els vostres comparables, feu un càlcul ràpid per obtenir un valoració de referència per a la propietat objecte. Per exemple, si trobeu tres propietats comparables que es van vendre per 450.000 dòlars, 480.000 dòlars i 435.000 dòlars respectivament, agafareu la mitjana d’aquestes xifres: 455.000 dòlars.
Una altra opció és trobar un fitxer preu per peu quadrat (ppsf), que és útil si els vostres comps són més grans o més petits que la vostra propietat objecte. Per exemple, suposem que la propietat de 450.000 dòlars era de 2.000 peus quadrats (ppsf 225 dòlars), la propietat de 480.000 dòlars era de 2.200 peus quadrats (ppsf 218 dòlars) i la propietat de 435.000 dòlars era de 1.950 peus quadrats (ppsf 223 dòlars). El ppsf mitjà és de 222 dòlars. Per a una propietat objecte de 2.300 peus quadrats, això equivaldria a una valoració inicial de 510.600 dòlars.
Afegiu-ne algunes, resteu-ne algunes
Com s’ha explicat anteriorment, valorar la propietat és més art que ciència, i aquest és el punt en què la valoració esdevé subjectiva. Les característiques físiques representen les diferències més òbvies entre dues propietats comparables: una pot estar millor reparada que l’altra, o una pot tenir un garatge mentre que l’altra no. Per tant, heu d’ajustar o baixar el preu per tenir en compte la qualitat, l’estat, el disseny i les característiques especials.
Per exemple, si una propietat del carrer següent es va vendre recentment però tenia una vista, mentre que la propietat objecte dóna a una paret de maó, és possible que hagueu de reduir el valor de referència de la propietat objecte. És rudimentari, però és el millor que podeu fer sense tenir l'ull experimentat d'un taxador professional.
Avaluació del territori mitjançant l'enfocament dels costos
L’enfocament del cost comença calculant quant costaria la propietat per reconstruir-lo, ja sigui com a rèplica exacta de l’edifici actual o per a la construcció d’un edifici similar amb característiques comparables i comoditats però amb materials de construcció moderns.
A continuació, el taxador dedueix una quantitat per amortització acumulada, que representa la reducció del valor de la propietat al llarg del temps com a conseqüència de l’obsolescència o desgast. La teoria aquí és que ningú pagaria més per una propietat existent del que costaria construir la mateixa propietat des de zero.
L’enfocament del cost s’afavoreix en la construcció més recent o per valorar propietats d’ús especial on no hi ha prou propietats similars per comparar-les. Si esteu valorant una propietat comercial, una propietat industrial o un terreny pelat, aquest és el mètode més fiable.
Així ho feu:
Calculeu el valor de la terra, imaginant-la com a vacant
La comparació directa és el mètode més comú per estimar el valor dels terrenys buits: per a què s’han venut altres parcel·les recentment? Per exemple, utilitzeu un estimador de valor del sòl de 50.000 dòlars.
Calculeu el cost de la construcció de l’edifici
L’ideal seria resumir el cost de tots els components de la construcció com el sostre, el marc i la fontaneria. Tot i això, aquest exercici és força tediós i és millor deixar-lo en els estimadors de costos. Treballar amb una estimació global per metre quadrat és més senzill: una trucada telefònica a un arquitecte o una empresa de construcció us pot ajudar.
Per exemple, si costa a una empresa constructora 100.000 dòlars la creació d’un magatzem de 2.000 peus quadrats, la tarifa serà de 50 dòlars per metre quadrat. Multipliqueu aquesta tarifa per la superfície edificable de la propietat objecte per obtenir el cost de la construcció. Per exemple, suposem que el vostre magatzem fa 5.000 peus quadrats. El cost de construcció estimat serà de 250.000 dòlars (5.000 x 50).
Deduïu una quantitat per amortització
L’amortització representa la pèrdua de valor a mesura que una propietat envelleix amb el pas del temps, ja sigui per desgast o pèrdua d’utilitat: es construirà una oficina moderna per gestionar mètodes de comunicació moderns, per exemple, mentre que un edifici de 40 anys potser no ser. El mètode d'amortització més simple és el mètode edat-vida, que calcula la distància que té la propietat al llarg de la seva vida útil. Per exemple, si la propietat té 10 anys i té una vida econòmica útil de 40 anys, el valor de la construcció s'hauria d'amortitzar en un 25 per cent. En aquest exemple, us deixarà un cost de construcció de 187.500 $.
Trobeu el valor
Finalment, afegiu el valor del sòl al cost de construcció amortitzat de l’edifici. Aquí, el valor de la propietat és de 50.000 $ + 187.500 $ = 237.500 $.
Enfocament de la renda per a edificis arrendats
Si la propietat objecte està arrendada i produeix ingressos, teniu l'opció de valorar-la mitjançant l'enfocament dels ingressos. Aquest mètode utilitza els ingressos de lloguer de la propietat, o el potencial d’ingressos, per demostrar el seu valor de mercat. Els edificis d'apartaments i els dúplex són exemples de propietats que podríeu valorar mitjançant l'enfocament dels ingressos.
Aquest mètode es complica una mica i s’han escrit llibres sencers sobre com fer-ho.
Aquí teniu la versió abreujada:
Determineu els ingressos nets anuals de la propietat
Els ingressos nets anuals són els ingressos per arrendament de llogaters i ocupants. Si l’edifici està buit o parcialment buit, haurà d’estimar aquesta xifra. Assegureu-vos de tenir en compte les vacants. Per exemple, amb un complex d'apartaments de diverses unitats, podeu estimar que el 20 per cent de les unitats estarà vacant com a mínim un mes de l'any per permetre la facturació dels llogaters. Com a tal, els ingressos reals del lloguer seran inferiors a la xifra general, que suposa que l’edifici sempre està totalment ocupat.
Per a aquest exemple, imagineu que esteu valorant un complex d’apartaments que genera ingressos per lloguer anuals de 500.000 dòlars.
Cerqueu els ingressos d'explotació nets
Els ingressos nets d’explotació són iguals als ingressos de la propietat menys totes les despeses d’explotació raonablement necessàries, com ara manteniment, serveis públics, impostos sobre la propietat, activitat de cobrament i comissions del gestor de propietats. En aquest exemple, les despeses sumen 100.000 dòlars. En conseqüència, el NOI arriba als 400.000 dòlars.
Establir la tarifa màxima de la propietat
La taxa de capitalització o "límit" és la taxa de rendiment que espereu obtenir de la propietat en funció dels ingressos del lloguer. La fórmula de la taxa màxima és NOI dividit pel valor de la propietat. Aquí no coneixeu el valor de la propietat, ja que és el que intenteu calcular. Per tant, heu de treballar cap enrere i començar amb la taxa límit o el rendiment que voleu obtenir per a la vostra inversió.
Com a comprador potencial, podeu decidir que un rendiment del 8% sigui mitjà en aquest mercat, i això és el que voleu obtenir amb la compra d'aquesta propietat. Si no podeu negociar un preu que aconsegueixi aquest tipus, cercareu una inversió més rendible.
Executeu el càlcul del valor de mercat de la propietat
Dividiu el NOI per la taxa màxima per arribar al valor de la propietat. La valoració d’aquest edifici d’apartaments seria de 400.000 dòlars dividits pel 8 per cent (0,08), o 5 milions de dòlars.
